Kupno domu w Niemczech- od czego zacząć...

Dzisiaj coś dla tych, którzy chcą mieć własne cztery kąty....
Od czego zacząć?
Według mnie najważniejszą sprawą jest przekalkulowanie wszystkich kosztów i ocena na co mnie w danym momencie stać? I czy będę w stanie w ciągu najbliższych 10 lat spłacać ratę kredytu ( dlaczego akurat 10 lat, to opiszę dalej)

Pierwszą najważniejszą rzeczą przed poszukiwaniem domu jest wizyta w banku lub u doradcy finansowego = Finanzmakler. Z reguły takie spotkania są darmowe, a opłata jest pobierana w momencie kupna domu. Zatem można umawiać spotkania z różnymi doradcami i poszukiwać najkorzystniejszej oferty dla siebie. Przy wyborze doradcy również trzeba być ostrożnym i dowiedzieć się czy jest wiarygodny.
Podstawowe warunki jakie należy spełniać, by móc starać się o kredyt to:
- stały dochód- czyli stała umowa o pracę, lub własna działalność gospodarcza.
- brak długów
- oczywiście zdolność kredytowa.
Na spotkaniu z doradcą kredytowym, dowiemy się dokładnie jaka jest nasza zdolność kredytowa. W jakiej kwocie możemy szukać domu, na ile rat może być rozłożony kredyt, jakie są opłaty związane z kredytem, jaka będzie w przybliżeniu rata . Czy będzie potrzebny wkład własny i ile. Teraz już wiemy jakiego domu możemy szukać... Często doradca kredytowy może przedstawić oferty nieruchomości z danego banku. Jeśli coś nam wpadnie w oko, droga do ziszczenia marzenia o własnym domku się skraca. Natomiast jeśli nic nam nie podpasuje szukamy dalej,
czyli:
 krok drugi.... Przeglądamy oferty nieruchomości w internecie w lokalnych gazetach. W zależności od tego czy chcemy kupić od osoby prywatnej, czy przez biuro nieruchomości. Można też w okolicy poszukać siedziby biura nieruchomości = Immobilien i umówić się na spotkanie z doradcą tzw. Berater. Z reguły dobrze przygotowany doradca powinien przedstawić  expose - ofertę sprzedaży, zawierającą wszystkie ważne informacje w wersji drukowanej. Podobnie jak makler finansowy, doradca nie pobiera opłat. Dopiero w momencie jak kupimy dom należy zapłacić prowizję dla biura nieruchomości. Prowizja jest naliczana od kwoty kupionego domu. Jej wysokość wynosi od 3-6%, zależy od biura. W naszym przypadku wynosiła 3,57. Rachunek do zapłaty przychodzi pocztą po podpisaniu umowy kupna.
Moim zdaniem doradca jest ważną osobą przy kupnie domu. Jest łącznikiem pomiędzy nami a właścicielem nieruchomości. W dużej mierze to od niego zależy jaka będzie ostateczna cena zakupu. W negocjacjach my podajemy naszą propozycję, a jego zadaniem jest przekonać właściciela ;) ponieważ właściciel i kupujący nie mogą mieć ze sobą kontaktu.... Z jednej strony jest to dobre, natomiast w przypadku jak trafimy na złego pośrednika, stanowi to duże utrudnienie.
Zadaniem doradcy jest dopilnowanie wszystkich ważnych spraw i skompletowanie dokumentów potrzebnych do przeprowadzenia transakcji. Przede wszystkim współpraca z notariuszem. Kolejną ważną, albo i najważniejszą osobą.
Jeśli zdecydujemy się na kupno domu, robimy rezerwację, za którą  się nie płaci. (Opłata jest za zerwanie rezerwacji ). Następnie udajemajemy się do banku, aby dopracować szczegóły związane z kredytem i dowiedzieć się jak w ostateczności będzie wyglądała umowa kredytowa.
Krok trzeci = wybór notariusza. Zależy od nas kim będzie ta osoba. Możemy prosić o kontakt z notariuszem współpracującym z danym biurem nieruchomości bądź poszukać na własną rękę.
Notariusz sporządza umowę kupna-sprzedaży i współpracuje z maklerem finansowym z banku i doradcą nieruchomości. Czyli nie musimy się niczym martwić już resztę załatwią między sobą ;) Oczywiście należy trzymać rękę na pulsie i dokładnie zapoznać się z aktem notarialnym. W tym momencie będzie nam potrzebny tłumacz. Nie musi być to tłumacz przysięgły, ale zaufana osoba, która prawidłowo wszystko przetłumaczy.
W chwili jeśli zauważmy braki lub błędy w akcie notarialnym, możemy konsultować to z naszym doradcą i korygować do skutku. W naszym przypadku umowa była korygowana trzy razy.
Jeśli już wszystko się zgadza umawiamy się na spotkanie z notariuszem, bierzemy nasze dowody osobiste naszego tłumacz (nie musi być przysięgły, ale zaakceptowany przez notariusza) i podpisujemy "cyrograf" ;). W tym momencie kupiliśmy dom, ale jeszcze nie jesteśmy jego właścicielami. Zadaniem notariusza jest wpisanie noty do ksiąg wieczystych o transakcji. Jednak cała procedura przeniesienia własności trwa. Przy dobrych wiatrach powinno być od 6-8 tygodni. Tak nas poinformowano. Natomiast w rzeczywistości trwało to dłużej.
aha.. nie musimy zakładać specjalnego konta depozytowego, w chwili, gdy notariusz uzna, że wszystkie formalności zostały dopilnowane zwraca się do banku z prośbą o wypłatę pieniędzy na konta, które są podane w umowie kupna-sprzedaży.
Koszty notarialne kształtują się kwocie od 1,5%-2 % ceny zakupu domu. Warto tutaj podkreślić, że 01.08.2013 opłaty zostały podniesione. TUTAJ znajduje się kalkulator, gdzie możemy obliczyć jakie będą nasze koszty. Otrzymamy kilka rachunków, które należy zapłacić notariuszowi, do sądy i innych urzędów. Łączna kwota ma się mieści  w tych 2% procentach.
Kolejną istotną rzeczą jest opłata podatku od zakupu nieruchomości. Czyli po podpisaniu umowy u notariusza dostajemy rachunek z tzw Finanzamt w wysokości od 3,5-6.5%  kwoty zakupu. Tzw. Grundewerbsteuer. Tutaj można sprawdzić ile wynosi ten podatek w naszym regionie. W naszym przypadku było to 5%, ale widzę, że ta kwota wzrosła.
Tym sposobem przebrnęliśmy przez procedury kupna domu. Jak widać oprócz kwoty jaką musimy zapłacić właścicielom za  nasze wymarzone cztery kąty, jest jeszcze wiele dodatkowych kosztów, z którymi musimy się liczyć. Czyli ok.10-11% od kwoty kupna domu, zależy oczywiście od regionu, w którym mieszkamy. Opłaty dodatkowe mogą zostać wliczone w kredyt, bądź po prostu należy posiadać taki wkład własny.
Wprowadzając się do naszego nowego domku musimy także liczyć z tym, że będziemy musieli ponieść spore koszty.Między innymi na :
-wykupienie ubezpieczenia domu, od ok 150-350 eu rocznie.
-opłaty do gminy : podatek gruntowy, wywóz śmieci, kanalizację itd. ok 1000 1300 eu rocznie. Zależy od gminy, ilości osób zamieszkujących domu.
-kominiarz = przychodzi raz w roku- opłata w okolicach 50 eu
- opłaty za prąd i wodę. Pobierane są ryczałtowo. Na koniec roku dostajemy rozliczenie. Prąd ok. 100-? miesięcznie w zależności od  zużycia. Woda 300 eu rocznie, również zależy od zużycia.
-opał- w naszym przypadku piec olejowy. Zużycie ok 3000 litró rocznie -cena zależna od kursu ropy. ok 2000 eu.
-oczywiście standardowo opłata za abonament radiowo- Tv. ARD ZDF 54 eu kwartalnie.
No, to chyba tyle... Łatwo można sobie przekalkulować, czy będzie mnie stać na utrzymanie i w razie awarii np pieca, rury, uszkodzenia dachu czy czegokolwiek będę w stanie ponieść dodatkowe koszty.
Oczywiście na wypadek- awarii itd istnieją różnego rodzaju konta oszczędnościowe i polisy ubezpieczeniowe np. Risiko-Lebensversicherung, to są dodatkowe pieniądze, które odliczyć miesięcznie z naszego budżetu.

To tyle na dzisiaj zmykam ogarnąć dom, dziecko i psa :) Pozdrawiam Was serdecznie:)

aaaaaa tutaj możecie zobaczyć mój dom :)